Итак, кто же добросовестный, а кто недобросовестный покупатель?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, добросовестный приобретатель — лицо, которое не знало и не могло знать о том, что покупает имущество у лица, не имеющего права его отчуждать. Если же приобретатель знал или должен был знать, что это владение незаконно, он является недобросовестным. Приобретателя не признают добросовестным, если на момент совершения сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, их претензии впоследствии признали правомерными и о них приобретатель знал.

Следует отметить, что «настоящий» собственник не всегда может истребовать свое имущество у приобретателя. В данном случае все зависит от того, признает суд приобретателя добросовестным или нет.

У недобросовестного приобретателя собственник вправе истребовать свое имущество во всех случаях. Но если суд признает покупателя квартиры добросовестным приобретателем, то собственник вправе истребовать свою квартиру или другое недвижимое имущество только при условии, что оно выбыло из владения помимо его воли. Причем собственник должен это доказать. А добросовестному приобретателю необходимо в свою очередь привести веские аргументы, что он не знал и не мог знать, что приобрел недвижимость у лица, не имевшего права его отчуждать.

Примерами того, когда имущество выбывает из собственности лица помимо его воли, служат сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения определенных обстоятельств и пр. В соответствии с Семейным кодексом РФ недвижимое и другое имущество, приобретенное во время брака, относится к совместной собственности супругов. Для распоряжения таким недвижимым имуществом необходимо заручиться нотариально удостоверенным согласием другого супруга. Если сделка по распоряжению (например, продажа) недвижимостью совершена без его согласия, то данный факт тоже можно отнести к выбыванию имущества помимо воли собственника. В таком случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на распоряжение квартирой не было получено, вправе требовать признания сделки купли-продажи недействительной и возврата имущества.